MUA NHÀ THÀNH PHỐ VỚI 450TR+ TIỀN MẶT & DÒNG TIỀN 20TR+ MỖI THÁNG?
Bài viết được soạn trong bối cảnh đầu năm 2025 & tại thị trường TP.HCM. Tôi viết phân tích cho một số anh em bạn bè, đồng nghiệp cũ có thêm góc nhìn để cân nhắc & chuẩn bị nguồn lực mua nhà thành phố giai đoạn này…
Năm 2019-2020 tôi từng soạn một chủ đề tương tự, với 350tr+ và lãi góp ~10tr/tháng là có thể mua được sản phẩm căn hộ studio (1-1,1 tỷ), căn hộ 1PN+ (1,4-1,5 tỷ) vào thời điểm đó (tại phân khu đầu tiên THE RAINBOW của Vinhomes Grand Park). Có khoảng 10 anh em đã mua được dù trong túi chỉ có 100-200tr ngay thời điểm tôi đặt vấn đề?
Bây giờ các căn hộ này đã tăng lên ngưỡng 1,5-1,6 tỷ (studio) & 1,9-2,1 tỷ (1PN+). Nếu tính chi phí đầu tư nội thất để ở + lãi vay sau 5 năm thì đây là tỷ suất không hề tốt so với nhiều lựa chọn đầu tư khác (chỉ hoà vốn & lãi nhẹ).
Nhưng xét kỹ ~10 anh em cộng sự thời điểm đó mua nhà, sẽ có rất nhiều lợi ích “NGẦM” khác như:
-
- Có hộ khẩu ở TP.HCM (thuận tiện cho con xin học trường công với học phí rẻ – hiện nay đang được miễn học phí các cấp từ mầm non đến phổ thông)
- Thoả mãn mục tiêu mua nhà thành phố (tự tin hơn vào bản thân & dễ thu hút/trust hơn với các nguồn lực xung quanh) – “an cư lạc nghiệp”
- Có nơi để tích góp tiền không mua sắm tiêu xài lung tung, đã đóng thêm 350-450tr lãi góp trong 5 năm qua (các ae mua được nhà ngày đó giờ phần lớn đều mua thêm BĐS & lên oto). Ít nhất giờ mỗi ae đều có “tài sản tiền tỷ” mặc dù với xuất phát ban đầu thấp.
- Có động lực lớn để tập trung làm việc gia tăng dòng tiền khi có nợ (mặc dù điều này nhiều lúc cũng rất áp lực, nhất là trong giai đoạn kinh tế suy thoái từ cuối 2022-2024)
- Không tốn phí thuê nhà trong 5 năm qua (nếu tính trung bình 5tr/tháng, 5*12*5=300tr). Một số ae mua bằng tiền mặt, vay tỷ lệ thấp, cho thuê lại nhà,… sẽ có hiệu suất sinh lời cao hơn.
- Được sống trong không gian đầy đủ tiện nghi (dù căn hộ có diện tích hơi nhỏ & xa trung tâm)
- Hạn chế hoặc không có điều kiện tham gia những kênh đầu tư rủi ro khác như: đất nền vùng ven lúc sốt, coin, chứng khoán,… (nhìn chung 3-4 năm vừa rồi không phải là thời điểm thuận lợi cho các kênh ĐẦU CƠ & phần lớn đang “đu đỉnh”, thua lỗ, ngập trong nợ nần).
- Mua BĐS là cách “trú ẩn lạm phát” rất tốt theo thời gian, khi mà cung tiền ngày càng lớn hơn. Hãy tưởng tượng 100tr của 20 năm về trước, về mặt “cảm giác giá trị” sẽ tương tự 1 tỷ ngày hôm nay. Thì sau 15-20 năm nữa, 5-10 tỷ lúc đó sẽ có cảm giác tương đương với 1 tỷ bây giờ. (sự mất giá của đồng tiền, các chính phủ đều in/”bơm” thêm tiền ra nền kinh tế, không chỉ VN mà mọi quốc gia đều tương tự). Cứ sau 10 năm nhìn lại, BĐS hôm nay có giá trị 1 tỷ, thì lúc đó lại có giá trị 2,5-3 tỷ thậm chí cao hơn.
===============
*THỰC TRẠNG HIỆN NAY (đầu năm 2025)
Ngay tại dự án Vin Q9, các NĐT mua giai đoạn sau sẽ có mức giá bán cao hơn (50-120tr+/m2 tuỳ phân khu & thời điểm), nhiều căn hộ hiện nay vẫn trong tình trạng cắt lỗ sau 2-4 năm. Nhược điểm của dự án là có nguồn cung khá lớn 44.000 căn hộ, nên giá cho thuê không cao so với căn hộ trung tâm & nhiều chủ nhà bán “giá ngợp”. Điều này cũng là “CƠ HỘI” cho những ai thực sự hiểu rõ sản phẩm của dự án, chọn ra những loại hình/phân khu tiềm năng để mua ở & đầu tư.
Hiện nay khi mà rất nhiều bài viết trên truyền thông nói về căn hộ trung tâm tăng giá, thu nhập 40-50tr không thể mua nhà 4 tỷ,…?
Bản thân tôi bám sâu thị trường trong thời gian qua nên có những góc nhìn riêng?
- Chúng ta không nhất thiết phải chọn căn hộ ở trung tâm & loại hình 2-3PN có giá bán khá cao hiện nay
- Không phải loại hình BĐS nào cũng tăng giá thời gian qua. Ngoài căn hộ thì còn các lựa chọn khác như: đất nền & nhà phố ở vùng ven/tỉnh lẻ. Đất nền nhiều nơi vẫn đang giao dịch ở giá giai đoạn 2018-2019 & có rất nhiều dư địa. Ví dụ một case thực tế cuối năm 2024, tôi tư vấn cô Út trong nhà mua 1 nền đất 56m2 ở Đảo Kim Cương Q9 (giá mua = thời điểm sốt đất 2018)
- Không phải dự án nào cũng tăng giá (và mỗi loại sản phẩm trong dự án cũng vậy)
- Theo góc nhìn riêng của tôi. Thời điểm rất tốt để BẮT ĐÁY BĐS cho những ai có nhiều tiền mặt + “bản lĩnh” là 2023-2024, và thời điểm tốt tiếp theo chính là giai đoạn này khi mà các khó khăn đã dần qua đi (nhưng cũng cần lưu ý kỹ là phải chọn lọc rất kỹ sản phẩm & thị trường)
- Tâm lý hiện nay của rất nhiều người sẽ: sợ bđs giá quá cao, sợ vay nợ,